佛系楼市新栏目--《老万侃房》。深入一线，刨根问底，摒弃陈词滥调，还原楼盘不为人知的那些事儿！

千灯湖之巅，谁能问鼎单价最贵二手盘？

保利花园？中海万锦豪园？中铁建国际公馆？老万告诉你：都不是，且看下方3套房源是所在小区的“单价之王”。

与第三并列的是一套中国铁建公馆北区平望河大平层，毛胚单价去到3.2万/方。买家是老万粉丝于今年购入。

二手千灯湖壹号到底有多贵？老万拿出了还在售的千灯湖唯一别墅--千灯墅的价格，给各位参考一下。

看到没，连别墅都被千灯湖一号吊打！作为千灯湖最贵二手盘，它的成交价和量，对很多佛山街坊来说一直是个谜。

或许你不知道距离地铁口近2公里的它，为何在楼市低迷时，还能逆市上扬？那下面让老万带你深扒这个单价创记录的主。

地理位置

从地图上看，小区位于市政公园西侧。灯湖西路与海七路交界处，紧挨南海大道北，到桂澜路也只有1.7公里的里，通往双主干道相当便捷。

步行到千灯湖五分钟不到，距保利水城商城10分钟，高新区商圈1公里左右。与商业配套保持着舒服的距离。

小区历史概况

灯湖一号年开售，当时售价1.2-1.5万元/平，1号楼王去到2万单价。

小区一共26栋，总高在42-44层，最小面积方，其他户型方、方、方、方、方、方、方，最大平。

还有少量左右的复式楼，市面是闻所未闻。

户型布局为三梯三户、二梯二户，朝向不是问题。二手豪宅盘的价格影响因素，同普通盘有点不同，比如千灯湖一号就够特别：

①单数层比双数层贵；

②面积越大，单价越贵；

这点有人可能不太理解，因为市面类似这种规律的二手盘不多。

老万举几个例子：如中海万锦豪园、中海寰宇天下、天湖郦都等区域豪宅盘，你们可稍微留意下。他们大概率是面积越大，单价越贵。

而其他普通盘常常是面积越大单价越低，小面积与大面积的差价大概在-/方。

说到这里插个话，很多小白看二手时，会上网随便刷单价。其实，一个小区不同户型、朝向、楼层、，是否紧挨马路、景观好坏、装修都是影响它价格的因素。

在以后系列中，老万会重点写篇刚需购房指南：告诉你们如何买到性价比高的房子。

③毛胚比装修好卖，装修档次高，全新未住另当别论；

④车位价格非常亲民，配比去到1:2.5，充足的车位完全配得起业主的身份。

目前人防车位售价10万左右，产权车位15万左右。子母车位23万左右，管理处目前还有一手车位发售。

看看，这个价格瞬间弱爆那些刚需盘！

老万曾一直质疑灯湖一号的成交价及成交量，我个人观点如下：

①小区楼层高达44层，总感觉太密集，容积率达到3.8；

②北靠海八路，西靠南海大道北。不太符合我心中的豪宅标准。我认可的灯湖豪宅当属中海万锦豪园，该盘接下来会有深度分析。

然而在同业内人士交流，并拿到中介内部数据后，才发现成交量及价格出乎我意料。

它今年的成交价在2.7-4万区间，月成交量大概10套上下，大部分是毛胚，这个量在桂城能上前三。

老万列了部分某知名中介内部5月份成交数据（成交价包含车位）

该中介由于跟管理处合作，几乎垄断了小区成交，所以数据极具说服力。不过目前网站已屏蔽了成交数据，以上为5月份其平台的成交数据。

看到那套单价超4万的超级楼王没？二手堪称佛山第一贵！

这套佛山二手最贵扛把子的户型图就是下面--长得像个高压锅的户型。

它位于2栋高层，小区楼王--全部面积为方及方。位于小区东南角，二梯二户，5房加个保姆房，客厅近平。据说在家里走路都能听见回声！

超长的阳台为一览千灯湖提供了最佳视角，（文末附高清无码视频）据老万了解，购买的业主一次性付款比例达到60%以上。

圈内说法南海早期的土豪多居住于禅城天湖郦都及万锦豪园，新兴土豪喜好灯湖一号。

接下来大家可以看一下x二手app上17-18的成交数据。

经常看二手的朋友应该知道，佛山限购这两年，二手其实一直都很难涨。但对比之后，你会发现中海千灯湖一号，是稳中有涨。

这也完全符合司令的定论：过去，行情市下的市场，都是各种涨；如今，冷静市下的市场，是看品质看价值涨。

最后，老万分析下灯湖一号受欢迎的原因。

①楼龄新、面积够大；

看中这两点的买家占了很大比例，基本以佛山本地为主，来自里水的老板很多，自住改善（高新金融区-南桂路地铁沿线楼龄新、大户型多的小区只有该盘）

楼龄新这个词被多次提及，让在广州呆了多年的老万很不解，楼龄新比地段更重要？在佛山确实如此。

②教育配套奢侈；

小区门口就是民办公助的南海实验小学和公立的千灯湖小学，本身配套了中英文幼儿园，学费元一个月。

③小区各界名流、官员居多，传言市某领导也住该小区；

④物业非常敬业；

晚上有一溜保安巡逻，停车场门口保安见面就敬礼，这种待遇在佛山小区绝对罕见；

⑤路面交通优势；

双主干道出行便捷，到金融高新区商圈1公里左右；

⑥风水颇佳；

小区呈U型布局，主大门朝东，紫气东来，藏风聚气。

最后，说到风水趣事，老万不得不提一下文章开头的千灯墅。

作为桂城市区唯一在售别墅，均价-，面积-平，地上三层，附送地下二层。性价比高到爆，但为何都不受壹号业主买家青睐呢？

老万曾问过一些土豪买家，土豪的回答简单又干脆：“风水不如灯湖一号，买唔够”。所谓风水，当年的事，你懂的！

下方附上视频：中海千灯湖一号楼王实拍视频，请过目！

作者老万，80后，籍贯江西。07年入行地产，亲经广佛楼市黄金十年。做过一线销售、炒家枪手、中介老板、某上市企业区域总，熟悉业界规则门道，比专家更接地气的实战派。

为了让置业小伙伴们更方便交流切磋，佛系楼市--禅城司令部桂城司令部双双成立。想在禅城或桂城置业的小伙伴们，可添加司仪
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